L’art. 41-bis del decreto fiscale D.L. n. 124/2019 ha previsto che per i consumatori che hanno contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa e che hanno subito un pignoramento si potrà provare a salvare la casa dalla procedura esecutiva tramite una rinegoziazione del mutuo o un rifinanziamento dello stesso.

In sostanza, soddisfatte una serie di condizioni molto stringenti, il consumatore potrà provare a salvare la prima casa richiedendo, tramite una istanza, la rinegoziazione del mutuo in essere ovvero un finanziamento, con surroga nella garanzia ipotecaria esistente ad una banca terza, il cui ricavato estinguerà il debito verso la banca procedente con la garanzia, non obbligatoria, del fondo di Garanzia.

Cominciamo a capire quali sono i requisiti .

Possono accedere a tale procedura i soli soggetti consumatori , che hanno contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa. ( non ai soggetti che hanno contratto un mutuo per scopi aziendali, professionali o commerciali ).

I consumatori che hanno ricevuto il pignoramento  tra gennaio 2000 e il giugno 2019 .( se hai ricevuto il pignoramento dopo questa data ,non si potrà aderire a tale procedura.

Non potranno aderire chi ha in corso una procedura di sovraindebitamento.

IL creditore ( banca) dovrà essere l’ unico ad aver effettuato il pignoramento ( non dovranno esserci altri creditori intervenuti nella procedura ; finanziarie decreti ingiuntivi ecc…)

Il credito  ( debito )dovrà infatti:

1. derivare da un mutuo ipotecario di primo grado concesso per l’acquisto prima casa
2. essere inferiore ad euro 250.000
3. inoltre dovrà essere stato restituito almeno il 10% del capitale concesso a prestito.

L’offerta  non dovrà essere inferiore al valore del bene periziato dal CTU, esempio ( si potrà offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base dell’asta successiva. Qualora il debito residuo sia inferiore ai valori sopra indicati si dovrà fare un’offerta pari all’intero debito per interessi e capitale.

Il debito andrà restituito con un massimo di 30 anni ed in ogni caso per una durata che, sommata l’eta del debitore, non superi 80 anni. Se ad esempio avete 55 anni il debito andrà restituito in 25 anni al massimo.

Si dovranno inoltre pagare tutte le spese liquidate dal giudice in favore del creditore (si presume quindi anche le spese, spesso ingenti, del CTU, del delegato alle vendita e del custode).

Se il debitore non dovesse riuscire ad ottenere né la rinegoziazione o il rifinanziamento del mutuo (magari per carenze reddituali nella istruttoria) potranno accedervi parenti e affini entro il terzo grado.
In questa ipotesi in sostanza il Giudice emette il decreto di trasferimento in favore del parente o affine che accede alla rinegoziazione o rifinanziamento e per i successivi 5 anni il debitore originario sarà titolare del diritto legale di abitazione. Entro il termine di 5 anni il debitore originario potrà accollarsi il mutuo residuo, previo rimborso all’intervenuto parente o affine del debito contratto dallo stesso nei confronti della Banca erogante.

Le rinegoziazioni e i finanziamenti potranno, non necessariamente, essere assistiti dalla garanzia del 50% del fondo di Garanzia per la prima casa di cui il fondo è molto limitato (5 milioni di euro per il 2019).
E’ opportuno precisare che la rinegoziazioni o il rifinanziamento non sono obbligatori per la banca che potrebbe, quindi, non concedere tale opportunità.